informe de avaluo

INFORME DE AVALUO

VIVENDA UNIFAMILIAR, PROPIEDAD DEL SR. YVAN PALMA, UBICADO EN LA URB. LAS AMERICAS, SAN FELIX ESTADO BOLIVAR.

Elaborado por:

Yvan Palma CI: 19.301.233

Luis Urbina CI: 19.125.275

Heber Perez  CI:20.507.490

Johannes Rodriguez CI: 17.541.445

Merlin Subero CI: 19.800.044

Alife Farfan CI: 18.948.644

San Félix 15 de Julio de 2011

INDICE

I.  ASPECTOS GENERALES

      1.1 Objeto del Avalúo

      1.2 Factores de Localización

1.3 Fecha del Avalúo

II. CALCULOS Y MEDICIONES

      2.1 Terreno

      2.2 Construcción

      2.3 Características de la Construcción

III.FORMACION DEL VALOR

      3.1 Terreno

      3.2 Construcción

      3.3 Avalúo

IV. CONCLUSIONES

V. ANEXOS

I.              ASPECTOS GENERALES

                       1.1 Objetos del Avalúo

El Objeto presente es una Vivienda Unifamiliar

1.2  Factores de Localización

Vivienda Ubicada en la Parroquia Once de Abril, Urbanización Las Américas, Calle San Martin, Casa  #09-08, (con acceso a Av. Principal Rio Claro). San Félix Estado Bolívar (ver imagen Localización)

1.3  Fecha del avalúo

                      Avalúo realizado el 15 de Julio de 2011

II.            CALCULOS Y MEDICIONES

2.1 Terreno

El Terreno es propio, a nombre del Sr. Yvan Palma y presenta las siguientes medidas: 12mts de ancho por 25mts de largo, dando un total de 300mts².

2.2 Construcción

La construcción de la vivienda presenta las siguientes medidas

12mts de ancho por 21mts de largo dando un total de 252mts^2.

2.3 Características de la Construcción

Esta vivienda esta distribuida en: porche, garaje. Sala – comedor, 3 habitaciones, 2 baños, cocina, corredor trasero con lavandero y áreas verdes.

La Vivienda esta construida con fuerte estructura a base de bloques, el techo esta formado por una placa a base de aliven además de contar con dos cubiertas exteriores en la parte frontal y trasera, un machihembrado en el porche y un techado de zinc aceroli en el corredor posterior de la vivienda con bases de tubo de metal (ver fotos techo).

Las paredes tienen una altura de 2.50mts y están frisadas en su totalidad, también encontramos ventanas de 2mts de ancho por 1,50mts de largo localizadas en la sala y las habitaciones.

El piso es de granito y esta distribuido en parte de la casa a acepción del porche y el corredor trasero (los mismos están hechos a base de cemento) (ver fotos: pisos, ventanas y paredes)

Descripción por Áreas de la Vivienda

La fachada principal: esta conformada por un portón y cuatro protectores hechos de tubos de ½ de metal pintados en color blanco a base de aceite, incluyendo la puerta de entrada al porche además de paredes color fucsia mate de pinturas para exteriores. (ver fotos fachada)

Garaje: cuenta con capacidad para 2 vehículos y el piso es de cemento rustico. (ver fotos garaje)

Porche: con paredes color Blanco ostra (brillo de seda para exterior) piso de granito y un juego de muebles ratán. (Ver fotos porche)

Sala - Comedor: una entrada con puerta de madera pardillo color marrón claro, acabados en paredes y techo a base de pintura color marfil para interiores brillo de seda, un baño de 2 x 2mts acabados en cerámica, poceta lavamanos y ducha, 3 ventanas tipo persianas de 2mts por 1,50mts, este espacio esta amueblado por un juego de recibo, comedor, equipo d sonido y cortinas decorativas. (ver fotos Sala – Comedor y baño).

Cocina: empotrado tipo “L”, Gabinetes con acabados en cerámica color verde jade, cuenta con una ventana y puerta con salida al corredor posterior, filtro de agua potable, fregadero y nevera. (Ver foto cocina)

Habitaciones: están distribuidas en 3, una habitación principal de  4 x 4 mts con paredes de color marfil, baño de 2 x 2mts, cama matrimonial, aire acondicionado de ventana, closet, Tv, ventana y puerta de madera. (ver foto)

La segunda habitación de medidas 4 x 3mts con paredes color verde, cama matrimonial, aire acondicionado Split, Tv, ventana y puerta de madera.

La tercera habitación esta inhabilitada, actualmente funciona como deposito, esta pintada de color blanco con ventana y puerta de metal.  

Corredor: compuesto por el lavandero (lavadora y batea)

Patio: con un árbol frutal de aguacate y el resto del área es de tierra.

III FORMACION DEL VALOR

3.1 Terreno

Terreno valorado en 45.000bs

3.2 Construcción

Construcción valorada en 300.000bs

3.3 Avalúo

La vivienda esta valorada en 345.000bs.

Conclusiones

Toda valuación necesita de diferentes parámetros, o seguir algunos lineamientos como lo son su valor en el mercado y su demanda en venta. Esta vivienda unifamiliar se valoró, tomando en cuenta sus detalles y características con respecto al terreno y construcción, también se realizo una descripción a detalle de todas las áreas de la vivienda, determinado el costo del terreno y la  construcción obteniendo el avalúo general de la misma.

Anexos

Localizacion (calle San Martin - Las Americas - San Felix)

Fachada Principal

Porche

Machihembrado - Porche

Vista  Garage

Entrada

Sala

 Comedor

Sala Comedor

Piso

Techo

Paredes y Puertas

Ventanas

Vista - Cocina Empotrada

Baño

Habitacion

tasacion

Universidad de Oriente

Núcleo Bolívar

Unidad Experimental Puerto Ordaz (UEPO)

Principios Básicos de Valuación

San Félix edo. Bolívar

Tasación

Prof.                                                                                                     Bachilleres

Adolia Rosales                                                                Yvan palma C.I 19.301.233

                                                                                        Luis Urbina C.I 19.125.275

                                                                              Merlín Subero C.I           19.800.044

                                                                                  Alife Farfán C.I 18.948.644

                                                                              Heber Pérez  C.I 20.507.490

                                                                          Johannes Rodríguez C.I 17.541.445

Ciudad Guayana 24 de junio de 2011

Antes de conocer las características principales de un tasador y su desempeño en el área laboral, debemos saber que es tasación, la cual podemos definir como la determinación del avaluó fiscal de propiedades, para así poder obtener el cálculo de su impuesto o venta en el mercado.

Este avaluó lo realiza un tasador y es financiada pon un banco o entidad bancaria.

A la hora de conceder un préstamo hipotecario, las entidades bancarias se han de informar de la solvencia de sus clientes (cuál es su salario, qué propiedades poseen, si pueden contar con avales),  también sobre las características de los inmuebles que estos clientes quieren comprar.

Para obtener información acerca del terreno, piso, torre, etc. que un cliente está interesado en adquirir, la entidad financiera acude a un tasador.

Los tasadores son las personas que dan una opinión independiente, imparcial y objetiva sobre el valor del inmueble que se comprara.

 El tasador entra generalmente en acción una vez que exista una oferta aceptada, siempre y cuando dependa de una hipoteca para comprar el inmueble.

La entidad financiera que  dará el préstamo se encarga de que éste profesional vaya a la dirección de la propiedad y brinde un reporte sobre el valor de de mercado.

Sin embargo, también se pueden realizar consultas a otro tasador para saber qué precio se debe ofertar en la casa o inmueble de interés, aunque no mucha gente lo haga.

 El tasador dirá si el precio de lista de la propiedad está de acuerdo con el valor del mercado del área.

Otras de las características del trabajo del tasador es inspeccionar el inmueble y determinar cuál es su valor en el mercado.

Por lo general, el tasador se  encarga la tasación de terrenos sin edificar, pisos, torres, apartamentos y fincas rústicas.

 El tasador los visita, dibuja un croquis, hace algunas fotografías y toma nota de características como la altura, la superficie edificada, el número de

habitaciones y su distribución, las vistas y el entorno (zona, barrio,

Infraestructuras...).

Además, realiza comprobaciones en el registro de la propiedad para confirmar, entre otros, datos como el año de edificación de la vivienda o si tiene pendiente alguna hipoteca.

Con toda esta información, el tasador realiza una valoración normalmente por comparación entre el inmueble que tasa y otros inmuebles similares ubicados en la zona...

El tasador también valora inmuebles en los que se desarrollan actividades empresariales: hoteles, restaurantes, residencias geriátricas, etc.

 En este caso además de tasar el inmueble por coste de reposición (precio de suelo más coste de construcción) o por comparación de mercado, debe reflejar el valor de mercado por capitalización del rendimiento económico.

Una vez realizada la inspección del inmueble, el  tasador prepara un informe para cada una de las tasaciones que realiza y lo envía a la sociedad de tasación donde trabaja.

 Ésta sociedad lo valida, es decir, hace una última revisión y le da el visto bueno. Una vez validado, el tasador firma el informe y lo entrega a la entidad financiera o aseguradora que se lo encargó.

La ley exige, en la mayoría de tasaciones inmobiliarias, que el tasador sea arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero industrial o en el caso de tasar suelo agrícola, sea un  ingeniero agrónomo.

Lo idóneo es completar estas carreras adquiriendo conocimientos específicos relacionados con la tasación (normativas, edificación, explotación económica de inmuebles, etc.)

En Venezuela existen sociedades de tasadores, una de las principales es SOITAVE (sociedad de ingeniería de tasación de Venezuela)

 La principal salida son las sociedades de tasación, en las que se puede trabajar como técnico de validación en plantilla o como colaborador autónomo.

La mayoría de sociedades de tasación tienen una oficina central, pero ofrecen sus servicios en todo el territorio nacional a través de tasadores que colaboran con ellas como profesionales liberales.

Los tasadores utilizan distintos tipos de información para dar una opinión sobre el valor de la propiedad:

• Información estadística sobre la cantidad de días que ha estado en el mercado una casa similar a la que te interesa y en la misma área.
• Información sobre ventas anteriores de propiedades parecidas a las que quieres comprar.
• Entrevistas a personas que participan del mercado inmobiliario.
• Proyecciones sobre las condiciones del mercado.

Una vez que van a la dirección de la propiedad que deseas comprar y analizan la casa y la zona en la que se encuentra, deberán entregarte un reporte escrito.

El reporte deberá tener:

1. Una primera página que explique con detalle qué tipo de sistema utilizó para llegar a la conclusión del valor y para qué se utilizará la tasación.
2. La metodología que utilizó para llegar a la conclusión que presentará en el reporte.
3. Una descripción detallada de la propiedad que permita que la propiedad se identifique sin necesidad de una foto.
4. La fecha y la dirección postal de la inspección realizada, y la fecha en que el reporte toma vigencia.
5. Una declaración escrita que asegure que el tasador no tiene ningún interés financiero en la propiedad. Si existe algún interés debe estar detallado.
6. Las calificaciones del experto y su firma.

En la mayoría de los casos, la entidad financiera que te dará el crédito se encarga de la contracción y todos los detalles relacionados con el tasador. Esto no significa que no puedas preguntar u opinar sobre la manera en que este profesional desempeña su trabajo.

La inversión en inmuebles y la petición de préstamos hipotecarios no ha parado de crecer en los últimos años, por lo que la demanda de profesionales de la tasación se mantiene.

El vendedor del inmueble debe saber diversos parámetros o reglas , a la hora de contactar a un tasador.

Si el tasador es contratado por el dueño de un inmueble, es fundamental  que este experto siga los Estándares Uniformes para la Práctica de Tasadores Profesionales (USPAP), reconocidos por las agencias estatales que dan licencia a estos especialistas, las agencias federales que regulan a los bancos y muchas otras autoridades estatales y federales.

Estas licencias también son concebidas por SOITAVE con estos permisos de valuación, el tasador puede realizar su trabajo sin problemas.

Pero, ¿cómo sabes si un tasador cumple con estas reglas? Siempre seguirá los estándares si:

• El tasador tiene un certificado del estado o una licencia válida.
• Está afiliado a alguna asociación SOITAVE. Esta les obliga  a que siga los estándares federales.
• Es utilizado por entidades financieras apoyadas por el gobierno federal. Ellos sólo pueden contratar a tasadores que cumplan con las regulaciones exigidas.

En caso de irregularidades con el trabajo del tasador , este se debe denunciar a la asociación a la que pertenece y contactar a la agencia que le brinda estos certificados en el estado en el que vives.

 Ellos investigarán el tema y tomarán medidas disciplinarias si el tasador realizó alguna ilegalidad.

El banco  no prestará un monto superior al valor que el tasador le ha dado a la propiedad.

 La razón es que necesitan algo del mismo valor que la hipoteca para respaldar el préstamo.

Si el tasador pone a la propiedad un valor menor a lo que tú y el dueño han acordado, es común que se renegocie el precio de la casa o se llegue a otro acuerdo.

INTEGRANTES DEL BLOGGER

al fin aprendi a publicar en el blogger verro que facil es y por no saber me bajaron nota !! :(